楼市高库存惊动中央各地忙着救楼市智商却有差别-【资讯】

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当两位国家领导人同时关心一件事时，这件事的重要性毋庸置疑。前几天，习近平主席和李克强总理就都关心了一下房地产高库存现象。进入11月份以来，中央频提房地产去库存，这意味着新一轮房地产政策放松，即将展开。其实，前几天公积金修订，就是一枚信号弹！接下来，我们看下近段时间以来，各地政府的房地产新政吧。根据易居跟踪，挑以下六个案例与大家分享。

1、沈阳市政府下发通知，要求全力做好促进商品房销售工作。9月30日，沈阳市政府办公厅正式下发《关于做好商品房促销工作的通知》，第一，各区、县(市)政府要抓紧对存量商品住房的数量、区位、价格、户型以及开发企业的意愿进行摸底调查。制定加快商品房去库存的工作方案；第二，享受税收优惠政策的普通商品住房认定标准放宽，暂按以下规定执行：容积率1.0以上、单套总价300万元以下、单套建筑面积标准在168平方米以下，政策执行截至2017年12月31日。

点评：普通房国家标准，面积不能超过 144平米，沈阳真急了，楼市不是一般的低迷。不管了，直接向突破24平米！

2?海南省个人商业性质住房按揭贷款可转住房公积金贷款。10 月9日，海南省住房公积金管理局出台《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行办法》，决定从10月份起，商业贷款转住房公积金贷款业务在海南 省全面施行，商转公贷款最高贷款额度为50万元，且在原商业贷款余额内。在海南省范围内缴存住房公积金，并在本省行政区域内购买自住住房、已办理了个人商 业性住房按揭贷款且尚未结清、具备住房公积金购房贷款条件的职工，在符合申请条件的基础上，均可提出申请。

点评：海南也属于全国高库存的重灾区，商业贷款转公积贷，属于贴息！不过贴息的钱，也是职工钱池子里的钱，贴就贴吧，不需要财政支出。不贷款的职工们，你们吃亏了，知道吗？

3?西安出台经适房价格管理办法。10 月10日，西安市物价局、住房保障和房屋管理局、城乡建设委员会等部门联合发布了修订后的《西安市经济适用住房价格管理办法》。自9月28日起施行，有效 期5年。《办法》规定，经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格应以保本微利为原则。开发企业开发建设的经济适用住房基准价格由开发成本、 税金和利润三部分构成。经济适用住房价格上浮在不超过3%的幅度内，由市政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用住房“一套一标”价格 一经确定公布后，开发企业不得擅自提高价格对外销售，不得在批准的价格之外加收任何费用或强行推销及搭售商品。

点评：西安作为大都市，省会城市，近几年房价真丢人，打死都不涨，买房的人都后悔且着急。政府水平差，也是原因之一，都啥年代了，还在围着经适房转圈，驴子似的。哥们，很多城市可都是取消经适房了。

4?重庆积极推进促房地产市场平稳发展政策，优惠措施給力。10月14日，重庆市人民政府办公厅发布关于《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，包括很多优惠措施：一、把握供需平衡规律，结合当期已供土地建筑规模，合理确定土地供应总量、结构、区域和时序，对非企业原因闲置的房地产用地，可适当调整开工和竣工时间。

二、房地产企业缴清土地价款后，对规划部门批准的建设工程规划方案中独立组团对应的土地，可分宗办理房地产权证，支持企业融资。

三、项目未预售前，房地产开发企业可申请调整商住比例，经批准适当调减商业规模。在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产企业可调整未预售的在建商品住房项目户型结构。

四、对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税；对属于房地产企业的待售开发房产，未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的，不征收房产税。

五、鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为25%。住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%。

六、经民政部门认定的非营利性养老服务机构，其养老设施服务用地可采取划拨方式供应。此外，《通知》明确要求，房地产企业应严格按照规划批准的设计单元销售商品房，不得擅自分零销售，不得违规采取售后返租或变相售后返租等方式销售。

点评：有懂行的黄市长在，重庆的政策宽松度把握的很好。重庆地没少卖，房价稳中小涨，楼市比较健康。

5、上海市嘉定区出台优秀人才购房货币化补贴政策。10月26日，上海市嘉定区政府公布《嘉定区优秀人才购房货币化补贴实施办法》，宣布从2015年9月11日起，每年安排一定资金，对嘉定区域内符合单位和个人条件，并在本区域内首次购买商品住房的优秀人才，给予购房货币化补贴 45至60万，获得补贴的门槛也设定得不高，具有硕士研究生学历学位或聘任副高级专业技术职务或高级技师的其他专业技术人才即有资格申请。

点评：自认为是优秀人才的朋友，去嘉定新区，碰碰运气吧。政府有钱，任性，招兵买马！

山西省政府全面取消限购。11月19日，山西省公 布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。由省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅等11个部门联合提出，对我省房地产 政策进行了重大调整。其中规定，取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构 及个人在本地区购买商品住房的限制。对购买首套普通商品住房的居民家庭,金融机构贷款最低首付款比例为30%……

点评：想不通，为何山西省没有执行国家最新政策：首套普通贷款首付最低25%？看看人家重庆是怎么落实的。算了，同学们，不要轻易在山西购房。

看完了各地救市“大招”后，我们回顾下2015年政策

1、2015年政策概述：房地产政策宽松导向继续，减税、降息、降首付多管齐下

2014年起，在分类指导、鼓励自住需求的大方向下，绝大多数城市解除执行数年的限购政策，二套房认房又认贷的政策在2014年9月“作古”。

2015年起，房地产政策仍延续了2014年的宽松导向，且力度不断升级，主要关键政策如下：

1) 降准：2月以来，先后三次降低存款准备金率；

2) 降息：3月以来，先后5次下降存贷款基准利率，处于历史最低水平；

3) 降首付：3月、8月、9月，先后三次调整首付比例，首套房的商贷首付比例降至25%，公积金贷款首套比例20%，多套房的首付比例也有明显放松；

4) 税费减免：3月，二手房交易的营业税减免由之前的5年改为2年；

5) 企业融资环境大幅改善：公司债、ABS等金融政策放开，大型房地产公司融资成本大幅降低，购房尾款、物业费ABS、众筹、P2P等新型融资方式进一步涌现；

6) 去库存、调供给：各地积极出台减免税收、鼓励公积金购房等政策，回购、租赁商品房用于住房保障，调整住房结构，放松房地产开发资金比例限制等；

7) 中长期制度变革：城镇化（城市群）、京津冀一体化、户籍土地财税制度改革、不动产登记等政策继续推进。

2、与2009年相比，首付比例仍有下降空间，这可能是去库存最有力的“大招”

自2014年四季度以来，除了因经济低迷持续降息降准外，首付款比例持续下调。与2008年一次性将首付比例不做区分地调为20%不同（无论是第几次购房，当时都可享受20%首付和7折利率优惠），这一次调整是渐进性的，先后有四次下调：

2014 年9月底，中央明确，购买第二套住房时如已还清即可算首套，原本不放的“第三套住房按揭”由商业银行自主决定（可视为已放开）；2015年3月，首套房公 积金贷款首付比例降为20%（之前30%），二套房未还清的降为40%（之前60%）；8月，二套房已还清的申请公积金贷款首付比例降为20%；9月，首套房商贷比例降为25%（之前30%）。

首付比例变化情况

回顾历史发现，降息、降首付等货币信贷方面的政策调整，对市场短期变化影响显著，比如2014年的市场低迷，与二套房贷政策严格执行“认房又认贷”密切相关。而在2014年9月停止执行“二套房认房不认贷、三套房不贷”政策后，京沪二手房交易量价率先反弹。首付比例在2015年继续下调，推动改善性需求释放，中高端住房表现突出是正是这一政策影响力的具体体现。

与 2009年普遍20%的首付要求相比，目前的政策仍有下调空间：比如首套房商贷首付比例25%（2009年为20%），但首次置业需求量总量已不如前些 年，而在京沪等地，买得起的仍买得起，买不起的首付降到20%可能还是买不起；第二套住房若未还清贷款，仍要执行40%的首付比例，这可能成为政策的重要 着力点（从商业银行偏好来讲，收入水平更高的改善性需求，二套房贷的风险反倒更低），这可能成为推动2016年市场向好的关键因素。

此外，从鼓励需求去库存的角度来看，减免二手房交易个人所得税、住房按揭利息抵扣个税等政策也有望提上日程。只是在地方政府财政压力上升的当下，减税相关政策的出台恐怕难度较大。

3、多次降息后2016年空间不大，但降准有望推动信贷投放，营造宽松环境

本月中旬，习大大和李克强总量先后表态房地产业，去库存将成为2016年乃至更长时间房地产行业的主题（详见《双11“砍手”结束，互联网能实现习大大的去 房产库存目标么》）。在经济形势仍不明朗的当下，预计2016年房地产行业仍将维持较为宽松的环境，特别是与房地产业走势密切相关的货币信贷政策。

目前，央行基准利率已处于历史低点，与CPI相比更是处于“负利率时代”，这有利于推动住房需求的释放（包括自住和投资性需求）。展望2016年，根据中金 公司等机构的预测，预计仅有1-2次降息，但目前存准率仍处于历史较高水平，为推动商业银行加大信贷投放力度，多次降低存准率的可能性较大。

小结

2015年房地产市场的回暖是结构性的，在京沪深等少数城市量价上涨的背后，绝大多数城市库存量大，价格仍有下跌。展望2016，房地产行业政策仍将维持宽松态势，首付比例、利率仍有下调空间，减税等更多鼓励性政策也有望出台，但全国来看，能否去掉“近7亿㎡已竣工未售和近70亿㎡在建库存”仍有很大疑问，不同城市、不同区域的量价分化格局仍将继续。

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