如何看待中国房地产价格的泡沫

观点地产

过去20年，中国房地产价格涨跌背后的逻辑，在2008年之前，人口年龄结构、城市化进程、收入水平是决定房地产价格持续上行的主要因素；自2008年之后，驱动房价涨落的因素逐渐切换到利率、信贷等金融因素上。不过这一轮，即2015年以来一线城市及少部分二线城市的房价继续上涨，背后的逻辑和前些年并不完全相同：从2015年2季度末开始，股票的疯狂上涨及之后的“股灾”，8-11汇改后人民币贬值压力加大，国内实体经济也缺乏好的资产配臵方向。可以认为，一线城市房价上涨与国内资产配臵缺少出路，资金寻找“安全岛”有关，同时也仍有宽松的金融大环境在支持。

中国的全社会杠杆率过去几年里不断攀升，其中企业部门杠杆率更是其余部门的数倍，而居民部门杠杆率较低一直是市场所关注的对象。但是居民部门为什么杠杆率低？——需要认真审视居民的收入分配和居民的房地产资产在总资产中的比重。

尽管和2009年相比，我国的居民收入结构略有改善，但基本还是典型的“金字塔”结构。这样的收入结构意味着，最顶部的不具备大幅加杠杆的意愿，最底部的不具备大幅加杠杆的能力。要改善居民收入结构，就避不开城乡户籍制度、城乡公共服务均等化体系的差异，还有土地要素价格、资本市场价格及利率扭曲等因素，以及微观领域生产要素市场的制度性扭曲等一系列带有“刚性”特征的障碍。同时，当前我国居民总资产中房地产资产的比重也已显著高于美国日本等国家。

更进一步地，通过对诸多中微观数据做了细致的梳理，我们发现虽然近一年来一二线城市房价与成交量均出现较大涨幅，但一线城市以及较为重要的二线城市（天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都），当前都有明显的去库存特征。短期而言，库存周期短、价格涨幅稳定的上海及苏州、南京等二线城市或仍未见顶。然而历史的循环总有其共性：美国、日本和香港的历史告诉我们，房地产价格的飙升通常伴随着宽松的货币政策和信贷政策支持，地产膨胀不断裹挟经济，助长过热并冲向顶峰，期间伴随着居民杠杆率的大幅攀升；而随后的泡沫破灭的起因或不一而同，但均将经济拖入了更长久的危机。

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