终于发现本轮楼市调控的套路

A先生

前言：

调控就是猜心思。你预期房价继续涨？那我就补刀加料！

1 猜心思

小王有一帮狐朋狗友，经常聚会嗨皮至深夜，这让老婆十分不满。嗯……小王有办法。问题是，小王的老婆也有办法。

刚开始，小王向老婆撒谎：最近公司太忙，新上了项目，经常加班。老婆后来就疑惑：这公司忙也有阶段性，新项目也不可能频繁上啊。

小王再向老婆编造：新来了个脑残领导，问这问那的天天整理表格。这新领导总有步入正轨的那一刻啊。直至老婆发飙：原来你是在外面胡吃海喝！

于是，老婆让小王下班后，必须发个定位截图——证明自己确实在公司加班。小王也有应对办法：先在公司截好图，聚会期间再发图片给老婆。

老婆知道了小王是先截图再发图片，紧接着就让小王必须共享实时位置。小王这回瞒不过了，就在聚会前先去花店买束花，到家后还没等老婆发飙，先捧花相送……

当然，这是个编造的故事，很少有这么能忍耐的小王、也很少有这么傻的老婆。但在现实生活中，老婆约束老公、老公反约束老婆、老婆对老公的反约束再反约束、老公对老婆反约束自己的反约束再进行反约束的实例却并不少见。

想说明什么呢？

社会是动态变化的——一个变化出现，会有新的变化应对这一变化，紧接着会有更新的变化再应对这一变化的变化……以此无限循环下去。

对的，这也就是大家常说的博弈——不是单次的博弈，而是社会经济生活中广泛存在的重复博弈。案例中的小王跟他老婆，就是一个重复博弈的过程——当送花也不管用的时候，小王就会使出更新的花样。

国家就是扩大版的家庭，也就相互猜心思：百姓想买房投机赚快钱，政府就围追堵截严限制。

楼市调控的过程就是互猜心思的过程。

楼市调控的过程就是重复博弈的过程。

楼市调控的过程就是应对应对的过程。

2 准调控

不管在十九大报告中，还是在两会的政府报告中，甚至在各种重量级的政府会议（政治局会议/中央财经会等）中，大领导们一再强调“房住不炒”，这一思路也逐渐向省、市、县贯彻。可经历过2016年房价暴涨的部分百姓，因受“房产翻倍膨胀”的刺激，哪里还管这么多？

百姓想：我不管，我就要炒房赚快钱！

政府说：随你便，我就要打击炒房客！

于是，魔高一尺道高一丈，在你来我往间循环博弈。从2016年“10·1”开始，全国楼市调控一盘棋，迅速向各城市铺开。

政府限购限贷限炒房，买房人对应之策是：破限购——离婚、代持、法拍房；破限贷——离婚析产后名下无房（当时认房不认贷）、信用消费贷买房、抵押房产贷款买房、全款买房后再抵押贷款出来资金；破炒房——投资依旧、炒房依旧、投机依旧。

政府紧接着做出新反应：离婚一年内不得新购住房、法拍房的买主同样得具有购房资格；限贷加强——认房又认贷，大幅减少首套资格；严禁信贷资金进入楼市，抵押消费贷上限100万；对房屋限售，时间2年—10年不等。

全国房价虽整体趋稳，但强压下有反弹的可能，所以就提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”这一长效机制。

房价信息从地方到中央，要经过很长的信息链条，所以提出“因城施策”——各地方政府管各自的房价，不管用什么方法，反正房价不能涨，以此缩短楼市调控的决策链条。

于是，我们看到了各地楼市调控的松紧区别：

兰州放松了部分地区的限购；

上海/杭州/南京/成都等城市加紧了楼市调控，并摇号选房；

郑州/西安/长沙等城市没有新的放松或缩紧政策，还在出台政策吸引优秀的年轻人；

海南自贸区、自贸港等利好不断，吸引投资客推高房价后，政府随即在原有调控的基础上，再次加强调控、全岛限购。

……

楼市调控就是预期调控。

稳定房价就是稳定预期。

调控成功就得把准心思。

3 预测难

二十年房产牛市，期间调控绵延不断，伴随而来的却是房价一路上涨。由因推果，人们强化了一种共识：因为宏观调控，所以房价飞涨。

真实情况却是：房价上涨是城市化（看看你及你身边的人多少来自农村）、经济发展（看看近二十年的的GDP增长）、货币发行（看看近二十年M2余额的变化）等综合因素的结果，可人们只看到了楼市调控，却忽视了其他因素。

因此，调控自2016年始至今，虽快到两年，但人们买房发财暴富的念头却未曾湮灭：不管是微信群/公众号，还是微博/论坛等网络平台，甚至一些知识星球/分答等知识付费平台，在哪买房？买哪个片区的房子？如何破限购限贷？怎样最大化的利用债务杠杆？仍然是讨论最热的话题。

大家早已形成了路径依赖——楼市调控没用、越调控越涨、房价永远涨、货币每年都大幅贬值、贷到就是赚到……逮住机会赶紧买房上车，哪怕高杠杆呢。

真的如此吗？

1990/2000/2010中国崩溃论泛起时，移民置业那批人完美错过中国经济的红利。

2014、2015年，大佬们预测地产白银时代到来，随后却迎来了波澜壮阔的上涨。

2016年底，近乎所有人都看跌人民币汇率破7，结果人民币却走出了上涨行情。

当大家还在忧虑北方冬天上空的雾霾季时，2017年冬天却出现了少有蓝天白云。

为什么预测频频被打脸？

因为是重复博弈、因为是变化应对变化、因为百姓的心思和行动会引来政府的相对政策。外部环境在千变万化，可预测的假设前提却恒定不变，怎么不被打脸呢？并发/多核/信用卡融资找笋盘的房产多军似乎还活在过去的世界里。

那本轮调控就一定能成功了？不一定。看外部环境是否发生重大变化，如果再遭遇一次类似2008年次贷危机、或2015年“三去一降一补”的黑天鹅呢？

预测又不准，自己又没有判断和方向，普通人该怎么办呢？

4 怎么办

以不变应万变，抓根本——你就是一切的根本。

信息越多越焦虑，观点越多越不知对错。怎么办？

获取信息要遵循两个原则：一是你能决定的事，二是你有应对措施的事，也就是大家常说的不要“揣着吃地沟油的命，操着中南海的心”。

中美贸易战打不打？怎么打？你决定不了，也没有什么应对措施；

朝鲜今后会不会爆发核战争？如何彻底制止？你决定不了，也没有什么应对措施。

房产税收不收？怎么收？就一套房子/甚至还没房的你，决定不了，也没什么应对措施，难道收房产税，你就不睡觉了吗？

与其沉迷于这些不着边际的事，倒不如想着如何提高工作技能升职加薪来的实际、也不如多辅导下孩子的作业更有价值。买房投资也一样啊，就是根据你自己的实际来决策，别被纷扰的楼市预测和大势研判迷昏了头脑。

房子根本的目的是什么？居住，及由此衍生出的投资、融资等功能。所以在选房子时，一定遵循“能住、能租、能卖、能融资”的原则。

人一天只有24小时，所以要把握“一小时通勤圈”——按目前的交通技术，也就是城市半径25公里形成的圈。

选好了房子能不能买呢？看你的首付跟现金流啊——楼市去杠杆、居民去杠杆，你现金流稳定、杠杆不会断裂，去杠杆跟你有什么关系？该买就买啊。

在这一原则把握好之后，再咨询专家/大神/大V们，但观点只是参考而非迷信，学的是逻辑和方法，而不是具体的观点建议。

可在现实中看到情况却是，绝大多数人对技巧和工具奉若神明，只知其然而不知所以然，殊不知当一项技巧、工具、Bug出现并广为传播后，博弈就来了——关于这些技巧/工具/Bug的应对预防措施就来了，你学到技巧、工具也就失去了价值。

当大家都知道笋盘的标准后，也就没有了笋盘；

当大家都知道多核/并发的黑科技后，也就没有了多核/并发；

当大家都知道离婚/补交社保/法拍获取购房资格后，这一方法也就寿终正寝了。

不管是买房，还是其他投资，都要随机应变、而非固守己建，在政策/趋势确定后再行动也不迟啊。

这世界唯一不变的就是变，对世界的不确定和随机性，请充满敬畏！

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